IMPUESTO AL CONSUMO DE BIENES INMUEBLES

Publicado: día 28 de junio de 2019. 

Para efectos del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles se considera que no hay enajenación en:

• Aportes a sociedades nacionales.

• Fusiones y Escisiones, adquisitivas o reorganizativas.

Constituye hecho generador, siempre que tengan como subyacentes bienes inmuebles:

• La cesión de derechos fiduciarios y

• La cesión de fondos, incluidos las cesiones de unidades de participación en estos instrumentos, que no cotizan en bolsa.

No causan el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles:

• Los aportes de bienes inmuebles a patrimonios autónomos, incluidos los realizados mediante el aporte de derechos fiduciarios o unidades de participación en fondos que no cotizan en bolsa, y su restitución, cuando la transferencia del dominio se encuentre limitada conforme con lo previsto en los artículos 1242 y 1244 del Código de Comercio.

ARTÍCULO 1242. Terminación del negocio fiduciario y destino de los bienes fideicomitidos. Salvo disposición en contrario del acto constitutivo del negocio fiduciario, a la terminación de éste por cualquier causa, los bienes fideicomitidos pasarán nuevamente al dominio del fideicomitente o de sus herederos.

ARTÍCULO 1244. Ineficacia de estipulaciones. Será ineficaz toda estipulación que disponga que el fiduciario adquirirá definitivamente, por causa del negocio fiduciario, el dominio de los bienes fideicomitidos.

• Los aportes de bienes inmuebles, incluidos los realizados mediante el aporte de derechos fiduciarios o unidades de participación en fondos que no cotizan en bolsa, y su restitución, siempre y cuando cumplan esta misma condición de limitación de transferencia.

• Los aportes de bienes inmuebles a las fiducias y fondos que cotizan en bolsa, incluidos los realizados mediante el aporte de derechos fiduciarios o unidades de participación en fondos que no cotizan en bolsa, al igual que la restitución de los mismos.

Definiciones para la aplicación de la exención del impuesto:

• Son equipamientos colectivos de interés público social, el conjunto de espacios destinados a proveer servicios sociales de carácter formativo, medioambiental, cultural, de salud, deportivo y de bienestar social, y de apoyo funcional a la administración pública, incluidos los espacios destinados a bienes públicos, bienes de uso público, utilidad pública, cargas urbanísticas e infraestructura pública.

• Son entidades estatales las reconocidas en el numeral 1 del artículo 2 de la Ley 80 de 1993.

Gozarán de la exención, los bienes inmuebles adquiridos a través de terceros o patrimonios autónomos por entidades estatales, siempre y cuando tengan como finalidad el desarrollo o implementación de bienes públicos, bienes de uso público, utilidad pública, cargas urbanísticas o de infraestructura pública y se reviertan a la entidad estatal.

Base gravable.

El impuesto se aplicará sobre la totalidad del valor de cada inmueble, que supere las 26.800 UVT  ($918.436.000 año base 2019), incluido en la escritura pública de enajenación, a cualquier título, o en el documento mediante el cual se haga la transferencia del bien inmueble, en los casos en los cuales no medie escritura pública o se pacten valores fuera de ella.

En la cesión, a cualquier título, de derechos fiduciarios o participaciones en los fondos que no cotizan en bolsa, el impuesto se aplicará sobre la totalidad del valor incluido en el contrato de cesión o documento equivalente, para determinar la base gravable, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Se deberá calcular el valor de todos los bienes inmuebles subyacentes a los patrimonios autónomos o a los fondos que no coticen en bolsa;

2. Al valor obtenido en el numeral anterior, se deberá aplicar el porcentaje de derechos fiduciarios o participaciones en fondos que no coticen en bolsa, objeto de la cesión.

3. El resultado obtenido en este cálculo, será la base gravable del impuesto, siempre que éste supere las 26.800 UVT  ($918.436.000 año base 2019). En este caso será necesario establecer en el respectivo contrato, el porcentaje del valor que corresponde a los bienes inmuebles que superan las 26.800 UVT  ($918.436.000 año base 2019).

Responsabilidades

• Los vendedores o enajenantes de bienes inmuebles, a cualquier título, y los cedentes de los derechos fiduciarios o participaciones en fondos que no cotizan en bolsa, serán responsables del impuesto y responderán cuando sirvan como instrumento de evasión tributaria; es decir, cuando reduzcan el precio de venta o enajenación a cualquier título, cuando reduzcan el precio de la respectiva cesión o eviten la configuración de la obligación tributaria.

• El adquirente será quien asuma económicamente el impuesto y lo puede reconocer como un mayor valor del costo del activo.

• Los agentes retenedores serán los responsables del recaudo, la retención será del total del impuesto y deberá ser previa a la enajenación o al registro de la cesión de los derechos fiduciarios o las participaciones en los fondos que no cotizan en bolsa. Los agentes son:

1. Los notarios;

2. Los administradores de las fiducias;

3. Los administradores de los fondos de capital privado o de los fondos de inversión colectiva.

En los casos en que no exista un agente de retención, el impuesto deberá ser declarado y pagado por el adquiriente a través de un recibo oficial de pago, formulario 490, y dará lugar al cumplimiento de las obligaciones formales y sustanciales correspondientes.

Son obligaciones de los agentes retenedores, las siguientes:

1. Registrar en el RUT la responsabilidad de agente de retención en la fuente a título del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles.

2. Actualizar el RUT, en los casos en que haya lugar.

3. Efectuar la retención en la fuente.

4. Presentar la declaración mensual de retención en la fuente del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles donde se incluya el valor de las retenciones practicadas. No será necesario declarar en los periodos en que no se realicen operaciones sometidas al impuesto.

5. Consignar el valor retenido en los lugares y dentro de los plazos que para tal efecto señale la DIAN.

6. Suministrar toda la información requerida por la Unidad Administrativa Especial de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales - DIAN.

7. Emitir un comprobante de pago donde se compruebe la cancelación del valor correspondiente al impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, previo a la enajenación o al registro de la cesión.

Exclusiones

Para la aplicación de las exclusiones del impuesto deberán presentarse ante el agente retenedor, la totalidad de los siguientes documentos, de no hacerlo, el agente deberá practicar la retención en la fuente:

Cuando se trate de predios rurales destinados a actividades agropecuarias:

1. Certificado suscrito por las partes en el que se haga constar bajo la gravedad de juramento, que al momento de la enajenación el bien inmueble califica dentro de la categoría de predio rural de que trata el artículo 33 de la Ley 388 de 1997 y está destinado exclusivamente a las actividades señaladas en la Clasificación Industrial Internacional Uniforme (ClU), Sección A, división 01 o las normas que las sustituyan o modifiquen.

2. Certificado catastral emitido por el Instituto Agustín Codazzi o por las oficinas de catastro correspondientes, y

3. La declaración del impuesto predial del año en que se realiza la enajenación o cesión, o paz y salvo del mismo, según el caso.

Cuando en el año de la enajenación o cesión no se hayan emitido los recibos de pago o paz y salvo correspondientes, se deberá anexar el del periodo anterior.

Cuando se trate de predios destinados a la ejecución de proyectos de vivienda de interés social y/o prioritario:

1. Manifestación en el documento de enajenación o cesión donde las partes hagan constar bajo la gravedad de juramento, que el bien objeto de la enajenación será destinado a la ejecución de proyectos de vivienda de interés social o prioritario. La falsedad en la destinación del inmueble objeto de la exclusión del impuesto dará lugar a las sanciones penales y tributarias correspondientes.
En los casos en los que aplique esta exclusión, los agentes retenedores deberán reportar dentro de la información exógena del año correspondiente estas operaciones.

2. La declaración del impuesto predial del año en que se realiza la enajenación o cesión, o paz y salvo del mismo, según el caso.
Cuando en el año de la enajenación o cesión no se hayan emitido los recibos de pago o paz y salvo correspondientes, se deberá anexar el del periodo anterior.

De no presentarse los documentos descritos en este artículo, el respectivo agente retenedor o autoridad competente se abstendrá de realizar la enajenación del inmueble, o cesión de los derechos fiduciarios o las participaciones de los fondos que no cotizan en bolsa, como excluidos del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles.

Exenciones

Para la aplicación de las exenciones del impuesto deberán presentarse ante el agente retenedor, la totalidad de los siguientes documentos, de no hacerlo, el agente deberá practicar la retención en la fuente:

Cuando el adquirente, directo o a través de un tercero, de los bienes inmuebles destinados para equipamientos colectivos de interés público social, sea una entidad estatal:

1. Certificación suscrita por las partes, en la que se haga constar bajo la gravedad de juramento, que el bien inmueble será destinado para equipamientos colectivos de interés público social.

2. Certificación de la entidad estatal adquiriente, donde conste la destinación del bien inmueble y la calidad en la que actúa el otorgante de la misma.

Cuando el adquirente de los bienes inmuebles destinados para equipamientos colectivos de interés público social sea una entidad sin ánimo de lucro perteneciente al Régimen Tributario Especial y que el bien se dedique y utilice exclusivamente a los proyectos sociales y actividades meritorias:

1. Certificación suscrita por las partes, en la que se haga constar bajo la gravedad de juramento, que el bien inmueble será destinado para equipamientos colectivos de interés público social.

2. El acto administrativo en firme por medio del cual la DIAN reconoce al adquirente del bien inmueble como entidad perteneciente al Régimen Tributario Especial, si fue calificada en el año que realiza la adquisición del bien inmueble. 

En los demás casos deberán adjuntar el formato de solicitud de permanencia y/o actualización, según sea el caso, en el Régimen Tributario Especial debidamente presentado ante la DIAN, para el año que realizan la adquisición del bien inmueble.

3. Copia del RUT del adquirente, donde conste inscrita la responsabilidad 04 - Régimen Tributario Especial del impuesto sobre la renta y complementarios.

4. Un certificado suscrito por su representante legal o quien haga sus veces, en el que se haga constar bajo la gravedad de juramento que los bienes inmuebles destinados para equipamientos colectivos de interés público social serán dedicados y utilizados exclusivamente a los proyectos sociales y actividades meritorias.

El agente retenedor deberá conservar copia de los documentos que comprueban la exclusión o exención durante el término establecido en el artículo 632 del Estatuto Tributario. (5 años)

Otros aspectos a tener en cuenta:

El comprobante de pago, emitido por el agente retenedor, deberá protocolizarse con la escritura pública o conservarse en el expediente de cesión de derechos fiduciarios o participaciones de fondos que no cotizan en bolsa.

Tratándose de operaciones gravadas realizadas entre la entrada en vigencia de la Ley 1943 de 2018 y la entrada en vigencia del decreto serán aplicables las siguientes reglas:

1. Quienes hayan efectuado operaciones gravadas y pagado el impuesto en un recibo oficial de pago formulario 490, sin haber relacionado dicho recibo de pago, con una declaración tributaria, deberán conservar la constancia de pago del recibo oficial en caso que la DIAN lo solicite, y no serán sujetos de sanciones por extemporaneidad o intereses moratorios.

2. Quienes hayan efectuado operaciones gravadas y no pagaron el impuesto en un recibo oficial de pago formulario 490, deberán a partir de este decreto, pagar el impuesto correspondiente ante el agente retenedor dentro de los 30 días calendario siguientes, quien deberá declararlo y pagarlo en la declaración de retención en la fuente correspondiente.

El comprobante de pago emitido por el agente retenedor constituirá prueba suficiente de la presentación y pago del impuesto y no serán sujetos de sanciones por extemporaneidad o intereses moratorios. 

La constancia de pago del recibo oficial formulario 490 al igual que el comprobante emitido por el agente retenedor, serán pruebas suficientes ante las oficinas de registro de instrumentos públicos.

La DIAN podrá recaracterizar o reconfigurar toda operación o serie de operaciones que constituyan abuso en materia tributaria y, consecuentemente, desconocer sus efectos."

Decreto Ministerio de Hacienda 961, Junio 5, 2019

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